房屋被承租方装修或更新改造出租方需要资本化增加固定资产原值吗?

房屋用于出租的，承租方会计核算通常是计入“固定资产”或“投资性房地产”。 企业会计核算，对某项经济事项需要资本化的，应满足《企业会计准则——基本准则》（以下简称“基本准则”）“第三章 资产”的相关规定。 基本准则第二十条规定：“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。 前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。 由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。 预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。” 基本准则第二十一条规定：“符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产： （一） 与该资源有关的经济利益很可能流入企业； （二） 该资源的成本或者价值能够可靠地计量。” 因此，房屋被承租方进行装修和更新改造的，出租方进行资本化，至少需要同时满足以下条件：1.预计未来租赁期限届满，收回房屋时，装修和更新改造等保留且依然还是有价值的，预期会给出租企业带来经济利益；2.双方现在的租金水平低于公允价值（即出租方有付出）。 《企业会计准则第3号——投资性房地产》条款中没有涉及到承租方对房屋进行装修个更新改造等后续支出的规定，因此如果出租方作为“投资性房地产”核算的，承租方的装修支出，出租方不应该资本化。 《企业会计准则第4号——固定资产》第六条规定：与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。因此在出租方作为“固定资产”核算，承租方的装修等后续支出满足固定资产资本化条件的，且是以出租方降低租金换取的，出租方可以资本化。出租方用降低租金的方式，换取承租方对房屋进行装修和更新改造等，会计核算应适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》。 如果双方签订的租赁合同的租金水平是公允的，即便租赁期满收回的房屋会因为经过承租方装修等可能升值等，对于这类“或有资产”基于谨慎性原则，按照基本准则规定在会计核算时是不能确认的。