A公司主要从事电话销售业务，与当地的一个产业园区管理委员会签订房屋租赁合同，合同主要内容如下：租赁面积815平方米，每平方米每月租金为20元，租赁期为五年，从第四年开始租金在前一年租金的基础上每间隔2年以20%的幅度递增；但第一年上缴税收达到一定要求时免租，如达不到则补齐租金；第二年上缴税收达到一定要求时租金减半，如达不到则补齐租金。即：假设减免租金的条件能够达到，则该5年租赁期内每年的租金为：第一年0元；第二年97,800元；第三、四年195,600元；第五年234,720元。同时涉及激励措施和政府补助的经营租赁业务如何处理？

首先，假设本案例中讨论的租赁属于经营租赁。以下的讨论均以构成经营租赁为前提。
总体来看，该交易是“经营租赁激励措施”和“政府补助”两者的结合体，即：一方面，该交易也与《企业会计准则解释第1号》第三条所指的“经营租赁激励措施”那样存在免租期、后续租金逐年递增，因此需要将租金总额在不可撤销租赁期内分摊；另一方面，该租金优惠的授予是政府基于招商引资目的的政府行为，且附有业绩条件（完成投资工作量、达到产能、上缴税收总额等），导致在考虑了上述第一个因素的影响后，总体租金水平仍然低于周边同类型房地产的市场租金水平，实际租金水平低于市场租金水平的差额就是政府补助因素。
因此，理论上，该业务的恰当处理方法是：

（1）将周边同类房地产于租赁开始日的租金水平（不受政府补助因素影响的）作为市场租金水平，在整个租赁期内按直线法分摊，计入各年度的成本、费用科目；

（2）将实际租金水平低于市场租金水平的差额作为政府补助，在满足《企业会计准则第16号——政府补助（2017年修订）》第六条规定的政府补助确认条件（因为本案例不涉及企业直接从政府取得资产，因此主要是看补助所附业绩条件能否满足）的前提下，将租赁期内可享受的补助资金总额在租赁期内按直线法分摊，确认为各年度的其他收益或者冲减租赁支出。
就本案例“背景”部分所提供的信息，其中第一、二年的租金减免可能涉及政府补助因素，如果不考虑该政府补助因素，假设剔除政府补助后的租金代表了该租赁房屋的市场公允租金水平，则五年内的租金总额为1,017,120.00元（＝195,600.00×4＋234,720.00），按5年直线法摊销，每年为203,424.00元。相应地，每年确认租金费用、应付租金和政府补助的会计分录如下（注：假设此处的政府补助与日常活动相关，且企业选择采用“总额法”对该类政府补助进行核算和列报）：

需要说明的是，《〈企业会计准则第16号——政府补助〉应用指南（2018）》附录二《修订说明》中对于不涉及资产直接转移的经济支持是否适用政府补助准则有如下表述：“一些地方政府为了招商引资或鼓励创业投资，将产业园区内的房产以低于公允价值的价格出租给企业。理论上这也属于政府对企业的无偿经济支持，但没有纳入本准则的范围，理由是：一方面这种支持不涉及资产的直接转移；另一方面，如果企业按照公允价值确认相关租赁成本、同时按照公允价值和实际租金的差额确认政府补助，这种做法对净利润的影响与企业按照实际租金确认相关租赁成本对净利润的影响基本一致，前一种做法还需要企业估计租金的公允价值。所以从简化实务的角度出发，通常情况下这种不涉及资产直接转移的政府补助不纳入本准则的范围。” 虽然该《修订说明》的结论是未将低于市场价格的租金纳入政府补助，但其支持该结论的理由是“简化实务”，并且也明确提及“理论上这也属于政府对企业的无偿经济支持”，我们理解，“简化实务”的考虑是对财务报表使用者基于财务报表作出经济决策不构成重大影响的情况下为企业的会计处理提供了实务变通处理，但不意味着仅仅变通方式才是唯一可采取的处理。
如果无法合理确定周边同类房地产的市场租金水平（例如周边全部是该管委会开发的园区工业地产，全部在招商引资中通过类似优惠条件出租，不存在没有政府补助因素的纯商业化出租），则政府补助和市场租金的金额都不能可靠计量，或者企业采取了前述《修订说明》中的实务变通方式未将低于市场价格的租金作为政府补助，此时可能就只能在确定满足享受政府减免租金相关条件的前提下，按合同约定的租金总额在租赁期内分摊，计入各年度的成本或费用，不单独确认政府补助。
相应地，每年确认租金费用、应付租金的会计分录如下：
但我们建议，仍应在附注中披露与政府签订的招商引资协议的主要条款，以及分析其中所附条件能否满足等。