新租赁准则执行，A公司从B公司租入某商业地产约定的付款额包括3种方式（①固定租金；②固定租金与当期销售流水抽成孰高；③当期商户销售流水抽成），公司A是否需要确认使用权资产和租赁负债呢？A公司主营商业地产运营，签订了大量长期的商业楼整租合同按照新租赁准则确认是否对于上市公司来说连续亏损存在退市风险？

问：会计司老师您好，我是会计师事务所的从业人员，在执业过程中遇到了关于新租赁准则执行的两个问题，想请教老师。1、公司A为从事商业地产运营，从B公司租入某商业地产，租赁合同中约定的付款额依据未来该商业楼租户流水抽成计算，而A公司与进驻该商业楼商户签订的租赁合同约定的付款额包括3种方式（①固定租金；②固定租金与当期销售流水抽成孰高；③当期商户销售流水抽成），在这种情况下，公司A是否需要确认使用权资产和租赁负债呢？2、A公司主营商业地产运营，签订了大量长期的商业楼整租合同，按照新租赁准则确认使用权资产并计提折旧会造成A公司前期成本大幅增加进而导致亏损，对于上市公司来说连续亏损存在退市风险。

答：根据《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号）第十四条、第十六条、第十七条、第十八条并参考相关应用指南，在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。使用权资产是指承租人在租赁期内使用租赁资产的权利。使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括租赁负债的初始计量金额和承租人发生的初始直接费用等相关金额。租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额，是指承租人向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括固定付款额及实质固定付款额和取决于指数或比率的可变租赁付款额等相关款项。可变租赁付款额，是指承租人为取得在租赁期内使用租赁资产的权利，向出租人支付的因租赁期开始日后的事实或情况发生变化（而非时间推移）而变动的款项。可变租赁付款额可能与基准利率等市场比率或指数、承租人源自租赁资产的绩效和租赁资产的使用等挂钩。仅取决于指数或比率的可变租赁付款额纳入租赁负债的初始计量中，其他可变租赁付款额均不纳入租赁负债的计量中。