母公司将自有房产投资给子公司如何交税？是否有免税政策？

（1）涉及税费

①母公司（投资方）：

增值税及附加：视同销售申报增值税及附加。

土地增值税：房产转移属于土地增值税的征税范围

企业所得税：视同销售申报企业所得税

印花税：产权转移书据缴纳印花税

②子公司（被投资方）：

契税：以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，属于契税的征税范围。

印花税：产权转移数据印花税和资金账簿印花税。

（2）税收优惠

①企业所得税：符合条件的非货币性资产交换可以在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，并按上述规定计算缴纳企业所得税。

或者符合条件的资产划转适用特殊性税务处理，母公司不确认相关资产的转让所得，子公司取得相关资产的计税基础以原计税基础确定，并按原计税基础计算折旧扣除。

②土地增值税：直接投资涉及到的土地及房屋权属转移是否要缴纳土地增值税，各地执行口径不一。有些地方税务机关认为应当对直接投资涉及土地及房屋权属的行为执行《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）第四条规定，即“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。”有些地方税务机关则认为直接投资并不符合改制重组的范围，因此不能适用不征土地增值税规定，应当依法缴纳土地增值税。具体缴纳与否还需以当地税务机关的规定为主。

③契税：《关于继续实施企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第49号）第六条第三款规定，“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”

④印花税：六税两费减半的优惠政策。

备注：关于房产投资入股的优惠政策企业适用时务必仔细阅读“适用条件”，对于具体执行口径最好与所在地主管税务机关沟通，因为房产涉及税种税款较大，如果适用错误造成少交税款，会给企业带来税收风险。