【解读】《海南省自然资源和规划厅关于印发〈海南省产业用地先租后让管理实施细则〉的通知》政策解读

近期，海南省自然资源和规划厅印发了《海南省产业用地先租后让管理实施细则》（琼自然资规〔2020〕13号），现解读如下：

一、出台的背景

先租后让是土地出让人对项目用地设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定土地使用权人，由土地使用权人进行开发建设和产业运营，待租赁期满并达到准入协议继续履约条件的，按照协议出让方式办理用地手续的土地供应方式。2014年5月原国土资源部出台的《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号），提出“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”。此后，浙江、广东、河南、江西等省市出台工业用地先租后让、弹性年期出让的政策，并积极探索实施。2019年3月，我省印发《关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行）》（琼府〔2019〕13号），提出“积极推行先租后让、租让结合供地方式”。2020年3月，《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）提出“深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系”。为进一步推进海南自贸港产业转型升级和高质量发展，降低产业项目用地成本，提高土地节约集约利用水平，制定《海南省产业用地先租后让管理实施细则》（以下简称《细则》）。

二、《细则》的主要内容

《细则》共十六条，主要明确先租后让的适用范围、供地年限、供地价格、供地程序、考核评价等要求。

（一）先租后让的适用范围。先租后让的适用范围为符合国家和我省产业政策要求的各类产业项目，不包括商品住宅项目。

（二）先租后让的供地年限和供地价格。一是先租后让的租赁年限一般为5年，最高不超过10年，与后续出让年期总和不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。二是先租后让供地的土地总价款按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交价格确定。年租金按不低于土地总价款的5%确定，租赁转出让时应缴纳的协议出让价款等于土地总价款减去已缴纳的租金。

（三）先租后让的供地程序。市县自然资源和规划主管部门会同相关部门拟定供地方案，报有批准权的人民政府批准后，由市县自然资源和规划主管部门以招标、拍卖、挂牌等方式将土地出租给土地使用权人，并由相关部门与土地使用权人签订《产业项目发展和用地准入协议》；租赁期满经市县人民政府组织考核评价达到履约条件的，按照协议出让方式办理用地审批和土地登记等手续。

（四）先租后让的考核评价。土地使用权人应当在租赁期满前6个月提出考核评价申请，由签订准入协议的市县人民政府或者相关园区、产业主管部门对准入协议的履行情况进行考核评价。经考核评价合格的，与土地使用权人签订土地出让合同；考核评价不合格的，限期整改，整改期最长不超过1年。整改期满考核评价仍不合格的，不得办理协议出让土地手续，市县人民政府可依照合同约定收回土地使用权，处置地上建筑物、构筑物和其他附属设施，并追究违约责任。

此外，《细则》拟订了先租后让租赁合同和出让合同范本供市县参考。