房地产开发企业预售房地产所取得的收入如何申报土地增值税？

1、预售房产需要预征土地增值税
依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十四条规定“根据土地增值税细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”

2、 土地增值税预征计征依据
依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：第一条为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

3、 土地增值税预征率
依据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条规定“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”

例如：依据《国家税务总局合肥市税务局关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告》（国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号）第一条规定：合肥市土地增值税预征率按下列标准执行：保障性住房预征率为0；住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

4、 预征土地增值税税款=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率