【解读】《南山区创新型产业用房管理办法》政策解读-【小竹财税平台】

一、修订背景

　　创新型产业用房是我区支持创新型企业发展、降低成长型企业营商成本、促进产业高质量发展的重要方式。2017年8月，我区根据《深圳市创新型产业用房管理办法》出台了《南山区政策性产业用房申请及分配办法（试行）》（以下简称“《办法》”），并于2019年1月进行了修订，就政策性产业用房的定价机制、入驻标准、复核考核和日常管理等情况进行了规范。《办法》实施三年多来，外部环境发生了较大变化，一是深圳市2021年2月7日发布了《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》，区级用房政策制定依据发生变化；二是新冠疫情暴发以来，我区产业用房空置率较之前有较大提高。

　　二、修订过程

　　自2020年10月份开始，南山区企业发展服务中心根据市用房政策相关规定和其它区的经验做法，对原办法内容进行了修订，经先后3次征求各成员单位意见、召开专家论证会、网络公示征集社会公众意见、报区司法局审核等流程进行修订完善，形成了《南山区创新型产业用房管理办法》（送审稿），于5月24日报送南山区产业用房建设和管理工作领导小组会议审议，根据会议讨论意见对《办法》进行修改完善后，于6月8日报请区政府常务会议审议通过。

　　三、主要内容

　　本次修订重点在完善领导小组管理机制、加大惠企保障力度、完善申请配置流程、强化用房监督管理等方面进行修改完善，进一步增强《办法》有关条款和流程的实效性、可操作性和规范性，提升我区创新型产业用房的吸引力和竞争力，推动我区创新型产业用房有关工作顺利开展。

　　（一）明确创新型产业用房及入驻单位的范围和性质。为保持与市级政策一致性，《办法》送审稿将“政策性产业用房”改为“创新型产业用房”，且严格按照市级政策定义创新型产业用房范围，是指为满足创新型企业（机构）的空间需求，由政府主导并按本办法出租的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。同时，要求创新型产业用房入驻创新型产业用房的单位原则上应为推动新一代信息技术、高端装备制造、数字经济、生物医药、人工智能、新材料、海洋经济、绿色低碳等战略性新兴产业、未来产业、文化创意产业、金融产业、优势传统产业发展，经认定的上市企业，拥有较强科技创新实力和先进自主技术成果的企业（机构），或者为上述单位提供服务的现代服务业企业（机构）。

　　（二）调整领导小组成员单位。按照机构改革方案和历次产业用房领导小组会议要求，成员单位删除文产办、金融办、科汇通、城市更新局、物业办、市规土委南山管理局等，新增文化广电旅游体育局、国资局、司法局、统计局。

　　（三）加大惠企保障力度。《办法》送审稿在企业（机构）入驻门槛、租金执行标准、分配面积上限、装修免租期限等方面均有较大幅度的调整，大大提升了我区创新型产业用房吸引力和竞争力，强化了创新型产业用房对我区招商稳商工作的促进作用。

　　1.丰富完善企业（机构）入驻门槛。一是采纳相关产业主管部门建议增加了下列企业（机构）作为符合条件的企业类别：国家工信部专精特新“小巨人”企业、广东省专精特新企业、国家工信部“单项冠军”示范企业、国家级工业设计中心企业，创新南山“创业之星”大赛及市级（含）以上政府科技部门主办的创新创业大赛总决赛获三等奖（含）以上的创新企业，由区级（含）以上高层次人才团队创办的企业（机构），获得市、区政府产业直投基金投资参股的创新型企业，深圳市文化创意产业百强企业，深圳市优秀业态文化企业，对区产业或园区发展有一定促进作用的行业协会、研究机构、服务机构、创新载体等。二是充分发挥产业主管部门的专业性，由其重点推荐的招商引资项目用房需求可提交领导小组审议，提升产业主管部门招商积极性。三是考虑到南山智园二期等有明确定位的园区专门制定了入驻要求，为将相关做法规范化，新增“对于区政府有明确定位的专业园区、孵化器，可参考本办法并结合企业（机构）特点和行业特性制定相应准入要求，并报领导小组会议审议。经领导小组会议审议通过后，可按相应标准执行”。

　　2.加大租金优惠幅度。我区自《办法》出台以来，创新型产业用房租赁价格一直按照物业租赁参考价格的70%执行。经调研对比，本次修订将租金调整至物业租赁参考价格的30%-70%执行，总部在南山区的上市企业（不含新三板上市）、上年度在南山区贡献产值（营业收入）10亿元（批发类50亿元）以上企业、经领导小组认定的重大招商引资项目、经领导小组审议对于南山区经济社会发展具有重大意义的企业、服务机构、创新载体等租金价格可享受参考价格的30%；上年度在南山贡献产值（营业收入）在5000万元（批发类10亿元）以上的企业、各产业部门推荐的重点招商引资项目、符合《办法》送审稿第七条第二项至第六项的企业（机构）、入驻专业园区和孵化器的企业（机构）租金价格可享受参考价格的50%；其他入驻企业的租金价格为参考价格的70%。

　　3.提高租赁面积上限。原《办法》规定“上市公司及重点金融机构原则上不超过5000平方米，其他企业（机构）原则上不超过4000平方米”，《办法》送审稿将面积上限调整为“上市企业原则上不超过10000平方米，其他企业（机构）原则上不超过8000平方米。”。

　　4.延长装修免租期限。因面积分配上限提高，根据企业需求将装修免租期相应延长，即“首次承租创新型产业用房，租赁面积3000（含）平方米以下的，给予3个月装修免租期；租赁面积超过3000平方米的，给予4个月装修免租期。”

　　5.明确续租次数上限。原管理办法对企业续租次数上限未做规定，新的《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》明确规定每个承租单位续租次数原则上不超过2次。因此本次修订相应规定“企业（机构）租用创新型产业用房首个租赁合同期为5年，每次续租最长可续租3年，每个企业（机构）续租次数原则上不超过2次。”

　　（四）完善申请配置流程。《办法》送审稿严格按照市级政策规定、《深圳市产业用房供需服务平台管理工作规则（试行）》等政策要求，明确领导小组办公室及产业用房管理部门分工，要求创新型产业用房配置全部通过深圳市产业用地用房供需服务平台完成线上申请、初审、公示，确保用房配置流程更加公开透明、合理合规。

　　（五）强化物业监督管理和违规处置机制。规范关联公司入驻流程，加大转租分租监管力度。明确获准入驻创新型产业用房的企业（机构）可根据经营管理需要，安排其分公司、控股比例51%以上的一级、二级控股子公司及同一实际控制人企业使用。但同一实际控制人企业需向领导小组办公室提交申请，由领导小组办公室会同相关产业部门按照有关流程报批。承租企业（机构）不得与关联企业签订任何物业租赁协议并收取租金，否则视为承租企业（机构）擅自转租、分租。承租企业（机构）与使用产业用房的关联企业，其关联关系终止后应书面报送领导小组办公室；产业用房日常运营部门应加强日常巡查检查，对于有确凿证据证明入驻企业（机构）统计关系迁出，存在转租分租、拖欠租金或管理费3个月以上，或者入驻企业（机构）空置面积达承租面积50%以上且空置时间达6个月以上等租赁协议约定的解除情形，产业用房管理部门经书面征求领导小组办公室和相关产业部门意见后可直接与企业（机构）解除合同；涉及其它违规事项的，可由领导小组办公室报领导小组审定。企业有异议的，可向领导小组办公室提出申诉。

　　四、主要亮点

　　（一）创新差异化定价原则。本次修订将租金定价标准由原来的统一定价，调整为按照企业贡献进行阶梯定价，鼓励企业在南山多作贡献，根据贡献确定所享受的租金优惠幅度。

　　（二）进一步提高政策优惠幅度。本次修订，除了整体上较大幅度下调了企业的租金，另外提高了单个企业租赁面积上限，并延长了企业的装修免租期，进一步“让利”予企业。

　　（三）加强企业违规处置力度。对于有确凿证据证明入驻企业（机构）统计关系迁出，或者存在转租分租、拖欠租金或管理费3个月以上等违反规定的行为，有关部门可以按流程与违规企业解除租赁合同，不需再呈报领导小组审批。