【解读】关于《增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则》政策解读-【小竹财税平台】

一、制定文件的背景

　　为进一步完善城市更新配套措施，精准解决实际问题，广州市规划和自然资源局增城区分局根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）等文件规定，结合增城区实际，形成《增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则》（以下简称《实施细则》）。

　　二、制定文件的依据和来源

　　1.《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）；

　　2.《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）；

　　3.《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》（穗建规字〔2021〕1号）；

　　4.《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》（穗规划资源字〔2020〕33号）；

　　5.《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）；

　　6.《广州市住房和城乡建设局关于印发<广州市旧村庄全面改造成本核算办法>的通知》（穗建规字〔2019〕13号）；

　　7.《广州市规划和自然资源局关于加快推进留用地落地兑现工作的通知》（穗规划资源规字〔2019〕3号）。

　　三、制定文件的目的和任务

　　（一）目的。进一步补充完善增城区城市更新配套政策，精准解决城市更新工作推进过程中遇到的实际问题，推进城市更新工作高质量发展。

　　（二）任务。通过优化审批程序、完善实施机制、加快拆迁建设、坚持连片改造、加强创新探索等方面提高效率、促进高效管理、聚焦项目实施、创新分配机制、破解难点痛点，以城市更新为抓手，推动城市高质量发展。

　　四、解读政策内容

　　《实施细则》共有五大部分26条，主要集中在以下方面：

　　（一）优化审批程序，提高审核效率。一是明确复核旧村改造项目标图建库有效性，复核报告作为土地整备依据；二是明确旧村改造拆旧复垦审核程序，解决现行拆旧复垦系统难以适用旧村改造的问题；三是明确除了“三地”、留用地指标落地等合理路径以外，旧村改造项目原则上不安排新增建设用地规模；四是优化土壤场地环境调查程序，实施主体承诺在供地前完成调查备案的，方可批复实施方案；五是缩短招商选企挂网时间，由原来的45天调整为30天。

　　（二）完善实施机制，促进高效管理。一是强化基础数据调查管理，做好基础数据成果和“房地一体”确权登记成果的衔接，确保基础数据调查的真实性；二是明确村域居住用地区片价低于全区均价的旧村，难以平衡改造成本，原则上不受理改造申请；三是进一步明确前期费用标准，为改造成本核算提供准确依据；四是强化产业导入，注重职住平衡，划定三个圈层，促进产城融合；五是优化建设政府性房源，政府性房源可由改造主体建设，房源指标等价抵扣相关建安费用；六是明确留用地纳入旧村改造原则，规范预支留用地审批程序，避免滥用留用地预支政策；七是明确教育设施用地配套要求，统一全区标准；八是明确实施方案具体重点表决内容，保障村集体及村民知情权、参与权和表达权。

　　（三）强化建设管理，聚焦项目实施。一是强化项目签约及批复管理，整体拆补协议签约率不足50%的，不予批复实施方案，解决市场主体“占而不动”的问题；二是优先保障大型市政配套设施及公共服务设施等公益性项目建设；三是明确融资区建设及融资面积销售要求，促进城市更新项目固定资产投资，加快项目资金周转，减少项目烂尾的风险。

　　（四）坚持连片改造，创新分配机制。一是明确旧厂房图斑复核要求，复核不符合入库规定的参照有效图斑的80%进行补偿，解决旧厂图斑复核的问题；二是划定连片旧厂房重点改造区域，在确定补偿款最高上限（45%）的前提下，提高未标图建库地块补偿比例，有效促进重点片区成片连片改造；三是重点区域内“工改居”项目，须无偿配建5%的保障性住房，既解决政府保障性住房来源的问题，也提高了政府在旧厂项目的实际收益；四是明确旧厂房改造负面清单，涉及产业区块管控、图斑范围外协议出让、闲置土地管理等政策红线的，不得适用城市更新政策，为旧厂房项目实施规定了底线。

　　（五）加强创新探索，破解难点痛点。一是强化政府前期主导，探索政府或区属国企主导完成前期工作后，公开挂牌竞价引入企业开展拆迁建设，解决市场主体过早介入旧村增加博弈时间，拖延旧村改造进度；二是试点旧村改造“储改结合”，“储改结合”项目按照政府储备用地部分每亩10平方米标准给予村集体物业奖励，提升村民储改结合的积极性；三是探索政府主导旧城改造模式，旧城连片改造项目可参照旧村项目灵活分片和动态分期实施；四是实施容积率异地平衡，住宅用地平均净容积率超过4.5的，应按照价值相当原则将超出部分的融资面积开发权益异地转移，提升旧村改造品质。