【解读】关于《国家税务总局深圳市税务局关于发布〈土地增值税征管工作规程〉的公告》的政策解读

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，我局制定了《国家税务总局深圳市税务局关于发布〈土地增值税征管工作规程〉的公告》（以下简称《公告》）。为方便纳税人理解，现将政策解读如下：

一、《公告》的出台背景

为了适应税务机关机构改革后新的征管形势，提升我市土地增值税管理水平，我局结合具体职能调整情况以及土地增值税的征管现状，制定该《公告》，以进一步加强土地增值税项目登记、清算申报、清算管理、尾盘销售、旧房转让等征收管理。

二、《公告》的主要内容

（一）关于各区税务局和各稽查局的土地增值税管理职责

土地增值税的主管税务机关是房地产所在地的区税务局；各稽查局负责查处我市范围内土地增值税偷、逃、抗等税收违法行为。

（二）关于土地增值税房地产项目管理

1.项目登记。结合我市房地产开发的实际情况，纳税人进行房地产开发，以规划部门审批的建设用地规划许可证中的项目名称办理项目登记；城市更新项目可结合城市更新项目批复、社会投资项目备案证等情况办理项目登记。

对于分期开发的项目，可结合建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证以及纳税人会计核算情况，经集体合议后，确认按分期建设的项目进行项目登记。

2.项目变更。纳税人项目登记后，因有关事项发生变化，确需变更的，应于有关事项发生变化之日起30日内向主管税务机关申请变更项目登记，并报送有关材料，主管税务机关应通过集体合议的方式确认是否变更项目登记。

（三）关于我市保障性住房的预征

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）要求地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成保障性住房建设任务。为贯彻落实中央文件的精神，积极支持保障性住房的建设，同时根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，房地产开发企业转让经政府部门批准建设的保障性住房暂不预征土地增值税,应在取得收入的次月15日内到主管税务机关备案。上述保障性住房指的是符合我市保障性住房范围的，主要包括公共租赁住房、政策性支持住房（安居型商品房、人才住房）等。

（四）关于土地增值税清算申报流程

土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。纳税人符合土地增值税清算条件后，计算应当缴纳的土地增值税税额，先自行申报缴纳税款，经主管税务机关审核后，再结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款，多退少补。

（五）关于可清算条件项目的后续管理

为进一步加强达到可清算条件房地产项目的管理，及时组织清算，《公告》规定，对符合可清算条件的房地产项目，主管税务机关应在其符合第十五条情形起1年内制定清算计划，清算计划须经过集体合议。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。

（六）关于清算审核管理

为进一步规范清算审核工作，提升审核的专业性，《公告》要求主管税务机关成立项目清算审核组，并记录审核过程；规定了主管税务机关的审核期限、纳税人的缴税期限以及主管税务机关将纳税人移交稽查部门的情形。

（七）关于清算后再转让的尾盘管理

《公告》规定了土地增值税清算后再转让房地产的纳税期限，纳税人应按月汇总，并在次月纳税期限内申报缴纳土地增值税；进一步明确了清算后再转让尾盘的土地增值税计算方式。

（八）关于房地产项目核定清算的流程

对采取核定清算的房地产项目，由主管税务机关经集体合议后确定。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

（九）关于旧房判断的标准

《公告》规定旧房包括：从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）、自建房使用超过1年（不含1年）的房产；从房地产三级市场购入的房产；从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的房产。

自建房（不含房地产开发产品）使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。

（十）关于旧房转让核定征收的方法

核定征收包括核定扣除项目、核定征收率两种方法。在核定扣除项目时，税务机关可依据不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定纳税人加计扣除的基数；属于自建房的（含适用旧房政策的房地产开发产品），主管税务机关可依据房产建造价格以及原地价款，核定加计扣除的基数。核定征收率仅适用于个人转让存量房土地增值税征收。

三、实施时间

本《公告》自2020年1月1日起施行。