国家税务总局珠海市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法的公告

根据《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（2024年第5号）的有关规定，现将我市土地增值税预计增值率测算方法公告如下：

一、根据房地产开发项目每平方米应税收入、每平方米扣除项目金额测算土地增值税预计增值率（以下简称预计增值率）。

二、每平方米应税收入=∑[各房屋类型每平方米含税价格÷（1+增值税适用税率）×各房屋类型对应可售建筑面积]÷∑各房屋类型对应可售建筑面积。

各房屋类型，是指住宅类型、商业类型、车位类型以及其它类型。

每平方米含税价格，依次按照网签销售价格、政府部门备案价格、预计销售价格确定。

三、扣除项目金额包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额，由纳税人根据房地产开发项目的实际情况填报，并提供相关材料。

（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1.土地征用及拆迁补偿费，由纳税人根据房地产开发项目的实际情况填报，并提供相关材料。

2.建筑安装工程费，根据珠海市发布的最新年度土地增值税扣除项目金额标准并上浮30%计算确定。

3.前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，根据计算确定的建筑安装工程费的22%计算确定。

（三）房地产开发费用，根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，根据应税收入乘以增值税预征率，再乘以适用税（费）率计算扣除。

（五）财政部规定的其他扣除，根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算扣除。

四、纳税人应在取得第一笔预售（销售）收入30日内提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料。

纳税人未按照规定的期限提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料的，由主管税务机关测算确定预计增值率。

五、纳税人对参照土地增值税扣除项目金额标准计算确定的户内装修成本有异议的，可提供佐证材料，经主管税务机关确认的，予以调整，同时作为前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用的计算基数。

六、预计增值率按年动态测算，每自然年度终了后的3个月内，纳税人应按照本方法重新测算预计增值率并提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料。经主管税务机关确认应当调整预征率的，纳税人下一个纳税申报期按调整后预征率预缴，此前已预缴的税款不追溯调整。

七、本测算方法适用于首次土地增值税预征纳税义务发生时间在2025年1月1日之后的房地产开发项目，不适用于保障性住房项目。

本公告自2025年1月1日起施行，《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》（珠地税发〔2009〕283号发布，珠海市地方税务局公告2010年第1号修改）同时废止。

特此公告。

附件：土地增值税预计增值率测算表

国家税务总局珠海市税务局

2025年3月18日

附件：土地增值税预计增值率测算表土地增值税预计增值率测算表