【解读】关于《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税有关征管事项的公告》的解读

为促进房地产市场平稳健康发展，完善我省土地增值税有关征管事项，国家税务总局江西省税务局发布了《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税有关征管事项的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：

一、出台背景和依据

随着房地产市场形势变化，不同房地产开发项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产开发项目增值率降幅较多。在国家税务总局将土地增值税预征率下限降低了0.5个百分点的情况下，需要进一步明确我省土地增值税的有关征管事项。为此，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的授权，以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，国家税务总局公告2024年第10号修改）和《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号）等文件规定，国家税务总局江西省税务局在认真调研、广泛征求意见的基础上，对我省土地增值税的预征、核定征收及征管期限等事项进行了完善。

二、主要内容

（一）关于土地增值税的预征

《公告》明确了房地产开发项目预征土地增值税的适用情形和土地增值税预征率，并适当简并了土地增值税预征率级次。住宅不区分普通标准住宅和非普通标准住宅，其中的保障性住房按照城市人民政府认定的范围确定，一般由住房城乡建设部门提供项目信息或由税务机关查验纳税人取得的相关批准文件后确定；其他类型房地产是指除住宅以外的其他房地产。

（二）关于土地增值税的核定征收

1.《公告》明确了对房地产开发项目土地增值税依法核定征收的三种方法。其中，“转让收入核算不准确的”，是指对部分或全部房地产转让收入核算不准确的情形；“部分扣除项目核算不准确的”，是指前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用存在少量凭证、资料不符合清算要求或者不符合实际的情形；“扣除凭证大量缺失、成本费用核算较为混乱的”，是指前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的大部分凭证、资料不符合清算要求或者不符合实际的情形。

2.《公告》规定测算税负率与5%或者10%两者孰高的原则，是指测算税负率高于5%或者10%时，以测算税负率为核定征收率，否则以5%或者10%为核定征收率。

（三）关于土地增值税征管期限及相关事项

1.《公告》对纳税人首次报送《土地增值税项目登记表》作出规定，其中“取得《建设用地规划许可证》的30日内”，是指纳税人收到或领取《建设用地规划许可证》（含纸质或者电子证照）之日起30日内；《土地增值税项目登记表》是指《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号，国家税务总局公告2021年第20号、2021年第25号、2022年第3号、2022年第14号修改）附件2中《土地增值税税源明细表》第一部分《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》。

2.《公告》对土地增值税清算申报审核期限延期作出了规定，其中“到期后需要继续延期的”，是指之前延长的期限已经届满，需要再次延期的。

三、施行时间及其他事项

《公告》自2025年3月1日起施行。附件《全文废止或部分条款废止的税务规范性文件目录》第2项废止“省税务机关规定的内容”，是指废止省税务机关转发文件时自行规定的内容，不涉及国家税务总局制定的《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号印发）。《公告》施行前税务机关已受理纳税人土地增值税清算申报，但是尚未出具清算审核结论的，适用《公告》中的相关规定；已出具清算审核结论的，不再调整。