国家税务总局北京市税务局——财产与行为税热点问题（2024年9月）

1.在计算土地增值税时，如何界定新建房与旧房？

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。” 

根据北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知（京地税地〔2005〕557号）规定：“六、关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明

对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。”

2.购买期房的契税纳税义务发生时间如何确定？

答：根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定：“第九条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

第十条纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”

因此，购买期房的纳税义务发生时间应为签订房屋买卖合同（含期房买卖合同、预售合同、现房买卖合同等）的当日。

3.企业改制重组及事业单位改制所涉及的营业账簿如何缴纳印花税？

答：根据《财政部 税务总局关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（财政部 税务总局公告2024年第14号）规定：“一、关于营业账簿的印花税

（一）企业改制重组以及事业单位改制过程中成立的新企业，其新启用营业账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额，原已缴纳印花税的部分不再缴纳印花税，未缴纳印花税的部分和以后新增加的部分应当按规定缴纳印花税。

（二）企业债权转股权新增加的实收资本（股本）、资本公积合计金额，应当按规定缴纳印花税。对经国务院批准实施的重组项目中发生的债权转股权，债务人因债务转为资本而增加的实收资本（股本）、资本公积合计金额，免征印花税。

（三）企业改制重组以及事业单位改制过程中，经评估增加的实收资本（股本）、资本公积合计金额，应当按规定缴纳印花税。

（四）企业其他会计科目记载的资金转为实收资本（股本）或者资本公积的，应当按规定缴纳印花税。

……

本公告自2024年10月1日起执行至2027年12月31日。《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）同时废止。”

4.地价是否计入房产原值征收房产税？

答：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。

5.企业改制重组及事业单位改制书立的产权转移书据是否缴纳印花税？

答：根据《财政部 税务总局关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（财政部 税务总局公告2024年第14号）规定：“三、关于产权转移书据的印花税

对企业改制、合并、分立、破产清算以及事业单位改制书立的产权转移书据，免征印花税。

对县级以上人民政府或者其所属具有国有资产管理职责的部门按规定对土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权进行行政性调整书立的产权转移书据，免征印花税。

对同一投资主体内部划转土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权书立的产权转移书据，免征印花税。

……

本公告自2024年10月1日起执行至2027年12月31日。《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）同时废止。”