【解读】部门解读|关于《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》的政策解读

为深入贯彻党中央、国务院关于调整优化房地产政策重大决策，认真落实省委、省政府关于促进房地产业健康发展部署要求，因城施策用好政策工具箱，进一步促进我市房地产市场健康平稳发展，有效激发市场活力，切实帮助解决房地产开发企业在筑发展中遇到的问题，结合近期国家出台系列政策与我市前期制定的政策，出台了《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称“若干措施”），为便于理解，现就若干措施解读如下：

一、发放购房消费券

1.对政策发布之日起至2024年12月31日期间购买新建商品住宅，并于2025年3月31日前缴纳契税的居民家庭，购房人持商品房买卖合同和契税完税凭证到属地政府（管委会）指定单位申领消费券。各区（市、县）、开发区按照实际缴纳契税的50%为标准发放消费券。消费券可定向用于家具厨卫、家电、家装以及商场超市等消费支出。

政策解读：我市前期发放消费券政策市场反响较好，按照国家因城施策工作要求，在综合考量地方财政可承受的补贴能力情况下，制定了本政策条款，有助于降低市民购房成本，提振市场信心，促进刚性及改善性需求释放。

二、鼓励商品住房“以旧换新”

2.搭建“以旧换新”活动平台，鼓励多方主体开展三方联动式、直接收购式“以旧换新”活动，行政主管部门为“以旧换新”提供便捷服务支持。鼓励房地产开发企业对参与“以旧换新”的置换群体予以一定的购房优惠。

政策解读：我市“以旧换新”主要通过两种方式进行：一是直接收购模式：收购主体直接收购换购人旧房，促成换购人“以旧换新”购买改善性新建商品住房。二是“三方联动”模式：换购人、房地产开发企业在房地产经纪机构的参与下，通过市场交易出售旧房、购置新房，实现“以旧换新”。换购人自行同房地产开发企业洽谈的可参照执行。具体参与对象、活动时间、实施步骤等内容，以发布的活动公告为准。

三、调整优化住房信贷政策

3.执行取消首套住房和第二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限政策，首套、第二套住房商业性个人住房贷款首付比例分别调整为不低于15%、25%。

政策解读：结合中国人民银行出台《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于调整个人住房贷款最低首付比例政策的通知》，贵阳市按照因城施策原则，结合市场情况，制定了本政策条款，利于减轻市场客户首套房、二套房购房首付成本，引导银行机构合理降低个人按揭贷款利率水平，激发市场活力。以上《通知》已于2024年5月17日印发执行。

四、加强公积金贷款支持

4.对5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%；支持提取住房公积金支付新房、二手房首付款；支持住房公积金“既提又贷”；取消两次住房公积金贷款时间间隔限制；支持灵活就业人员使用公积金贷款购房，灵活就业人员在补缴6个月公积金后即可申请贷款；阶段性提高住房公积金最高贷款额度。

政策解读：为充分发挥住房公积金的保障作用，我市积极响应国家对第一、二套个人住房公积金贷款利率进行下调的政策，同时，结合我市住房公积金资金状况，适时动态优化调整公积金政策。《关于阶段性提高住房公积金最高贷款额度的通知》已于2024年7月3日在我市住房公积金中心官网征求意见，拟将住房公积金最高贷款额度提高至80万元。多子女家庭可在此基础上上浮20万元，即100万元。各位市民可密切关注，最终最高贷款额度以公积金中心官网发布为准，拟于2024年8月1日开始实施。

五、全面推行“带押过户”

5.为已抵押的二手房不动产转移登记提供便捷服务。支持跨银行办理“带押过户”，探索“带押过户”业务全流程线上审批。

政策解读：根据自然资源部关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务，做好不动产抵押权登记工作相关要求，我市于2023年4月在全省率先推出不动产“带押过户”登记新模式，已在11 家银行实现常态化办理，本次政策为沿用前期政策上进行内容新增，打通跨银行“带押过户”办理手续问题，有效支持二手房市场交易。

六、强化优质教育资源配置

6.鼓励企业配建学校并引入优质教育资源。配建的学前和义务教育学校总学位数超出项目自身需求的，超配的学位与属地协商后可抵扣相应的学前和义务教育阶段以资代建费，冲抵完毕仍有富余学位的，与属地协商处置。新建项目在预售前，由属地明确配套学校。

政策解读：为加强居民小区配套设施建设，为市民子女提供更优质的教育资源，制定了本条政策措施。要求新建项目在预售前，由属地明确配套学校，让市民购房放心、居住安心。同时，为降低企业开发成本，以资代建费在与属地协商后可进行缴纳方式的优化。

七、丰富多元化产品供给

7.支持第四代住宅、避暑旅居、康养地产等改善性住房发展。对两层及以上通高的阳台不计入容积率。在景观、区位条件较好的城市郊区，住宅项目容积率可低于1.0；在交通、配套条件较好的区域，住宅项目建筑密度可高于43%。对高运量公交站点周边800米内新建商住项目，公益性公建配套设施面积不计入容积率，车位可按住宅0.7个/户、商业1个/300平方米设置。

政策解读：一方面，鼓励房地产企业积极探索符合市场预期的第四代住宅、避暑康养、高密低容的改善性居住产品，制定了本条措施，对城市郊区容积率计算、建筑密度要求进行了调整。另一方面，为减轻企业负担，提振企业信心，按照国家“因城施策”工作要求，从资源利用效益最大化出发，在满足业主车位需求情况下，合理调整车位配比，既可避免车位闲置导致社会资源浪费，亦有助于降低企业开发成本。

八、推进存量商品房去化

8.鼓励按照“以需定购”原则收购商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推进未建成交付安置房清零。

政策解读：一是“鼓励按照‘以需定购’原则收购商品房用作保障性住房、安置房”，有助于商品房存量去化，同时增加保障性住房、安置房供给。二是“大力推行‘房票’安置”，根据市政府有关文件要求，为进一步完善贵阳市国有土地上房屋征收与补偿政策，拓宽安置渠道，缩短安置过渡期，满足被征收人多样化、个性化安置需求，切实保障被征收人合法权益，推行“房票”制度。

9.支持非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位，向属地政府申请改造为酒店式写字楼、酒店式公寓等新兴业态。

政策解读：按照市政府关于加快中高端住宿业发展相关实施意见，制定本措施，有利于非住宅存量用房去化，带动酒店式产业发展。

10.鼓励利用存量商业、办公用房发展科研、养老、文化等产业，可享受在5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策，过渡期满依法按新用途办理用地手续。

政策解读：按照自然资源部关于产业用地政策实施工作指引，制定本措施，有利于存量商业、办公用房的资源利用，充分发挥存量商业住房效益，我市积极推进落实。

11.支持企业购买存量公寓作为保障性住房。

政策解读：支持房地产企业按照等价值原则购买存量公寓用于冲抵所开发项目保障房建设任务。该项措施有助于存量公寓去化，有利于扩大保障性住房供给，满足居民刚性住房需求。

九、推进项目风险化解

12.通过公益性公建配套设施不计容、取消保障性住房配建等措施，“一项目一策”推进风险化解。属地政府对项目资金进行全额监管、封闭运行，确保完成项目建设，维护业主合法权益。

政策解读：为推进房地产项目风险化解，多渠道筹措资金，对风险项目资金、资产进行封闭运营，解决项目交付问题，维护业主合法权益，制定本措施。

十、推进存量土地去化

13.支持2023年8月3日前签订土地出让合同尚未开工建设的非住宅商品房项目依法申请调整使用性质。执行国有建设用地使用权预告登记转让制度。建立城市协调工作机制，化解土地出让合同矛盾纠纷。支持按土地出让价款缴纳比例分割办理相关手续。支持通过依法签订补充协议引入合作方。

政策解读：一是支持满足相关条件的项目依法申请调整使用性质，有助于改善商业用房市场存量较大、去化较慢的局面，也有助于帮助房地产企业结合市场需求盘活存量资产。二是“执行预告登记转让制度”，有利于解决未达到建设条件要求无法转让开发地块的盘活，通过预告登记保障将来实现物权，以转让方式促进项目盘活开发。三是“建立城市协调工作机制”，结合“因城施策”要求，通过协调机制，化解合同矛盾纠纷。四是缓解企业开发压力，企业可根据资金情况逐步推进项目开发也可引入第三方合作开发，减轻资金投入的压力。

十一、落实“白名单”政策

14.对满足国家部委相关要求的“白名单”项目，协调商业银行优化贷款审批和发放流程；适时动态调整“白名单”项目商品房预售申报价格，精准实施预售资金监管，合理确定重点资金监管额度，优化预售监管资金支用范围，促进金融与房地产良性循环。

政策解读：一是按照国家有关部委工作要求，“白名单”项目必须符合五个条件和五项标准，对满足条件的项目金融机构做好融资支持服务，适度下放审批权限，优化贷款审批和发放流程，缓解企业资金压力，助力企业健康发展。二是针对“白名单”项目，继续实施“完善预售备案价格机制”。三是为满足我市房地产市场发展需要，结合市场现状，在对预售资金进行全额监管的前提下，由属地政府、管委会精准实施预售资金监管，合理确定重点资金监管额度，优化预售监管资金支用范围，在确保项目建成交付的前提下，合理减轻企业运营压力。

十二、降低企业开发成本

15.对本文件试行期内签订国有土地出让合同的新建商住项目，取消配建公租房保租房要求，新开工项目，延期一年缴纳城市基础设施配套费，对未纳入土地出让价款的教育配套设施“以资代建”资金允许延期一年缴纳。

政策解读：对满足要求的新建、新开工商住项目，取消配建公租房保租房要求，缓缴城市基础设施配套费、未纳入土地出让价款的教育配套设施“以资代建”资金，有助于缓解企业资金压力，助力企业健康发展。

16.对《市人民政府办公厅关于印发贵阳市加快发展装配式建筑实施方案的通知》（筑府办发〔2022〕17 号）涉及装配式建筑比例要求暂缓执行，本政策有效期内装配式建筑比例按40%执行，装配式建筑楼栋外墙建筑面积可不计入成交地块容积率核算，按实施装配式建筑楼栋规划地上建筑面积的3%给予奖励，单宗地块最多不超过5000平方米，奖励建筑面积原则上只能在该地块装配式建筑楼栋使用。

政策解读：出于为企业减负考虑，在政策试行期内，装配式建筑比例标准暂按40%执行。

17.调整轨道交通建设专项资金计提标准，各区及开发区按土地使用权出让面积675元/平方米计提，清镇市按土地使用权出让面积337元/平方米计提，修文县、息烽县、开阳县执行原计提标准。

政策解读：轨道交通建设专项资金计提比例过高将增加项目建设成本，对企业负担过重，基于目前房地产市场行情，综合考虑贵阳轨道交通建设与房地产市场健康发展，出台阶段性优惠政策。

18.对适用于2023年12月发布的《贵阳市城市规划管理技术规定》的新建商住项目，教育配套采取“以资代建”方式的，按户均人口2.7计算“以资代建”费用。

政策解读：“以资代建”费用计算以最新贵阳市城市规划管理技术规定明确的户均人口作为依据，有助于降低企业开发成本。

19.对发改备案建设规模40万平方米以上的住宅小区项目，符合政策要求的，可免缴城市基础设施配套费。

政策解读：按照省政府有关文件规定实施城市基础设施配套费减免政策，本次对建设规模计算依据进行明确，有助于降低企业开发成本，增强企业开发信心。

20.对需要配建学校、道路等设施的商住项目，将配建要求作为出让条件纳入土地出让合同，在办理相关证照中予以备注。

政策解读：根据企业开发建设需求，对商住项目所需配建的公建配套设施纳入土地出让合同，有利于明确企业配建要求及成本核算。

本文件自发布之日起试行，有效期一年。个人住房信贷政策及公积金政策适用时限以相关部门出台的文件为准。其他已出台文件内容与本文件不一致的，以本文件为准。

贵安新区参照执行。

政策解读：本次政策有效期一年，我市将结合贵阳房地产市场发展趋势及政策落地情况，因城施策优化完善。