【解读】关于《国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告》的解读

为进一步规范土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，制订《国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：

一、《公告》主要内容有哪些？

《公告》对土地增值税清算单位、预征率、清算收入、取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、与转让房地产有关的税金的确认、财政部规定的其他扣除项目的规定、扣除项目的计算分摊原则以及清算程序等事项作了进一步明确和细化。

二、清算单位和预征率是如何规定的？

土地增值税以规划部门核发的《建设工程规划许可证》所列建设项目为单位进行清算。清算单位中按普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别核算增值额和增值率。普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产土地增值税预征率均为2%，保障性住房暂不预征土地增值税。

三、清算收入是如何规定的？

《公告》规定，转让房地产的收入包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而取得的全部价款及有关的经济收益。同时，《公告》对转让附属设施收入以及装修收入的确定作了明确。

四、扣除项目是如何规定的？

政府有关部门直接向房地产开发企业收取的城市基础设施配套费以及符合条件的房地产开发项目内实物配建房，相应成本费用归入取得土地使用权所支付的金额。房地产开发企业缴纳的土地出让违约金不得扣除。

符合条件的装修费用允许在应税收入对应的房产类型中扣除。允许扣除的装修费用，应在商品房买卖合同中列明内容，且限于以房屋为载体不可移动,拆除后将影响或丧失其使用功能的部分。

允许扣除的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，涉及到多个开发项目不能按清算单位准确归集的，按各清算单位销售额的占比计算分摊；同一清算单位内各房产类型不能准确归集的，按各房产类型销售额的占比计算分摊。

取得未竣工房地产开发项目后再次转让或开发为商品房进行销售的，在计算增值额时，只允许将新投入的房地产开发成本部分作为加计扣除的基数。

五、扣除项目的计算分摊原则是如何规定的？

《公告》明确了房地产开发项目各项扣除项目的计算分摊原则。

其中：多个清算单位发生的成本费用，按照税收规定可准确区分受益对象的，直接计入各清算单位；无法准确区分的，明确了取得土地使用权所支付的金额以及其他扣除项目的计算分摊处理规则。同一清算单位中不同类型房地产发生的成本费用，按照税收规定可准确区分受益对象的，直接计入不同类型房地产；对不同类型房地产共同发生、无法准确区分受益对象的扣除项目，明确了取得土地使用权所支付的金额以及其他扣除项目计算分摊的处理规则。

六、清算程序规定方面有哪些变化？

清算受理方面，《公告》规定，主管税务机关收到纳税人提交的清算资料时，应认真核对纳税人提供的资料，并在收到资料后的10个工作日内作出是否受理的决定。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应向纳税人出具《土地增值税清算资料补正通知书》，并要求纳税人在30日内补报。

清算审核方面，《公告》规定，主管税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核并向纳税人出具《土地增值税清算审核结论通知书》。符合核定征收条件的，主管税务机关向纳税人出具《土地增值税核定征收通知书》，主管税务机关应自发出通知书之日起90日内完成对房地产项目的核定征收核查并出具《土地增值税清算审核结论通知书》。清算审核在90日内完成确有困难的，经县以上税务局（分局）局长批准，可以适当延长审核期限，但延长期限不得超过90日。

清算申报方面，《公告》规定，纳税人应在收到《土地增值税清算受理通知书》当日办理初次清算申报。房地产开发项目自清算受理所在季度的季初起至清算审核结束期间转让的房地产，不再预征土地增值税，纳税人应在收到《土地增值税清算审核结论通知书》后的第一个土地增值税按期申报纳税期限内，按照尾盘转让的政策一次性申报缴纳相应的税款。同时，纳税人应在收到《土地增值税清算审核结论通知书》后次月15日内重新办理清算申报，进行补税或退税。15日是法定休假日或申报期限内有连续3日以上法定休假日的，按《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零九条的规定顺延。

七、政策执行时间是如何规定的？

《公告》明确自2023年7月1日起施行。